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倪建达:退守一二线
[2014-02-28]

“三四线城市的商业风险正在高度集中,城市综合体的生存空间越来越窄,市场趋于饱和。”上实城开董事长倪建达近日接受早报记者专访时表示,2014年,上实城开将尽快退出三线以下城市,选择性退出三线城市,并加大一二线城市经营性物业的持有。“大家都没有走出去的时候,我们走出去了,大家都走出去的时候,我们就应该走回来。”

三四线城市风险集中

“退出三线以下城市,并不是随便就能决定的事,这是基于对未来房地产形势的判断。”倪建达表示,上实城开的经营团队并不认为未来的每个城市都会有机会,所以做出了尽快地退出三线以下城市,选择性退出三线城市的战略计划。

目前上实城开已退出成都,据悉,后续仍会选择性地退出一些城市,但还是会保留一些在当地仍具有市场竞争力的二线或三线城市项目,但是三线以下的城市,上实城开将会明确选择退出。

“上实城开的核心竞争力和发展机会,并不在所谓的新型城镇化中体现。我个人判断,未来的新型城镇化对我们这样一个以大城市为发展背景的企业来说,未必能够形成明显的促进作用,我们的竞争力体现在对一二线城市的深耕,所以我们在战略上进行了比较大的调整。”对此战略性的巨大调整,倪建达给出了充分的理由。他指出,很多企业利用办公和商业的开发来换取住宅的机会。现在三四线城市的政府都希望开发商去做城市综合体,然后作为补偿会分配一些住宅的份额给开发企业,但是三四线城市的商业风险正在高度集中,城市综合体的生存空间越来越窄,市场趋于饱和,即使像重庆这样的直辖市目前大型商业也面临很大的压力,他认为,凡是没有一个白领阶层大规模聚集的城市,要想消化大量的商业供应是很难做到的。

“有一个公司在东北做了一个400万平方米的项目,其中有120万平方米是商业,现在正面临大面积停业的窘境,试想整个陆家嘴(600663,股吧)的商业办公体量也不过是200多万平方米,在东北的城市如何能消化得了?”

商业地产竞争惨烈

“今年的商业竞争将是"贴身肉搏"的惨烈竞争,但上实城开对一线城市的经营性物业仍将在2014年加大投资力度。要做商业地产,必须在人口密集、居住集中,且已被认可的成熟商圈内,这是在惨烈竞争中存活下来的根本。”location and location,地段还是地段,的确上实城开的商业项目都是在人口非常密集、居住非常集中的区域。比如上海莲花路地铁站旁的城开中心,及其参股的莘庄轨交上盖综合开发项目。

“一个商业项目的设计包括运营都很容易模仿,你不可能保持长时间的先进,很短时间就会被人超越,但这个项目所在的位置却是永久性的,这是别人学不来的。”

倪建达指出,一个项目在徐家汇(002561,股吧)做成功了,但整体移到真如可能马上就“死掉”。比如徐家汇,新鸿基的那块地,以后一定会成功,淮海路、南京路、陆家嘴在改造升级中无论谁来做商业,都会成功。但真如、五角场这些板块的商业量已经趋于饱和,不能说完全没有机会,但竞争压力会很大。

“坦白说做商业并不是上实城开的强项,因此我们都会找在商业运营领域知名的机构来合作。目前,上实城开住宅与非住宅产品的比例为6:4,以后这个比例还会调整,会更关注经营性物业的持续发展。”倪建达坦言。

据悉,上实城开的商业模式是社区商业和shopping mall相结合的形态,以后的商业都是以体验型消费为主。

“城镇化有红利吗?”

“我们只关注一二线城市,努力服务城市的更新改造,而不是响应新农村建设去"上山下乡",去享受所谓城镇化的红利。”

“城镇化"有红利吗?”倪建达抛出了这样的问题。

他表示,美国金融危机后,国家就出台了“4万亿救市”政策,但这对中国经济起到的作用要慎重评估,它通过行政配置而不是市场配置,导致国内很多行业大量的产能过剩,对自然环境和城市的破坏程度不断加重,极大地刺激了地方政府以土地财政的冲动。“这几年下来,这些地方政府已经不会搞其他的了,只会买卖土地获利,这其实是恶性地导致了城市扩张速度的过快。”

“在1980年代末1990年代初期,中国成为世界最大的加工国,那个时候的城镇化我认为是有可能的,因为他带来了大量的劳动力和就业。现在是,你即使有了城但人的就业却没有解决,就业解决不了,怎么可能去当地买房子,怎么可能对这个城市有所贡献,最终就会出现鬼城的现象。”倪建达指出。[2014-02-27 东方早报]

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